Kat İrtifakı Tapu Sayılır mı? Gerçekler, Hikâyeler ve Geleceğe Dair İpuçları

Hadi dürüst olalım: Gayrimenkul dünyasında en çok kafaları karıştıran sorulardan biri şu — “Kat irtifakı tapu sayılır mı?” Pek çok insan bu terimi duyuyor ama tam olarak ne anlama geldiğini bilmiyor. Kimisi kat irtifakı belgesini eline alınca kendini “ev sahibi” sanıyor, kimisi de “Bu sadece bir kâğıt parçası” deyip geçiyor. İşte bu yazı tam da o karmaşayı gidermek için: Hem resmi verilerle, hem de gerçek insan hikâyeleriyle bu sorunun kalbine ineceğiz.

Kat İrtifakı Nedir? Temelden Başlayan Bir Mülkiyet Hikâyesi

Basitçe söylemek gerekirse, kat irtifakı, henüz tamamlanmamış bir inşaatta ileride oluşacak bağımsız bölümler için alınan mülkiyet hakkıdır. Yani ortada bina yokken bile, siz gelecekteki dairenizin mülkiyet hakkını tescil ettirebilirsiniz. Bu da size belirli yasal haklar verir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 2024 verilerine göre, Türkiye’de yeni inşaatların %78’inde satışlar kat irtifakı aşamasında gerçekleşiyor.

Bu oran çok şey anlatıyor: Artık insanlar sadece tamamlanmış evleri değil, gelecekteki evlerini de satın alıyor. Ama bu noktada kritik bir soru doğuyor: Kat irtifakı belgesi gerçekten “tapu” sayılır mı?

Kat İrtifakı Tapu Sayılır mı? Cevap: Evet Ama…

Evet, kat irtifakı bir tür tapudur çünkü resmi olarak tapu siciline işlenir, mülkiyet hakkı tanır ve devredilebilir. Ancak burada önemli bir ayrım vardır:

Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış bir yapının gelecekteki bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkıdır.

Kat mülkiyeti ise tamamlanmış yapının bağımsız bölümü üzerindeki nihai mülkiyet hakkıdır.

Yani evet, kat irtifakı “tapu sayılır” ama bu, binanız tamamlandığında kat mülkiyetine çevrilmesi gereken geçici bir tapudur. Hukuki olarak geçerlidir, miras bırakılabilir, ipotek edilebilir ve satılabilir. Ancak o dairenin “tam” sahibi olduğunuzu söyleyebilmek için son adımı, yani kat mülkiyetini almanız gerekir.

Gerçek Hayattan Bir Örnek: Mehmet Bey’in Hikâyesi

Mehmet Bey 2021’de yeni başlayan bir projeden 2+1 daire aldı. Tapuda “kat irtifakı” olarak geçtiğini gördü ama “Nasıl olsa tapum var” diyerek bir daha ilgilenmedi. İnşaat 2023’te tamamlandığında, müteahhit kat mülkiyetine geçiş işlemini yapmadı ve bina iskân alamadı. Sonuç? Mehmet Bey, yasal olarak hâlâ tamamlanmamış bir binanın hissedarı olarak görünüyor ve dairesini satmak isterse potansiyel alıcılar çekimser kalıyor.

Bu örnek bize şunu gösteriyor: Kat irtifakı evet bir tapudur ama sürecin sonu değildir. Onu kat mülkiyetine çevirmediğiniz sürece mülkiyet hakkınız sınırlı kalır.

Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Farklar

1. İnşaat Durumu

– Kat irtifakı: Bina henüz tamamlanmamışken verilir.

– Kat mülkiyeti: Bina tamamlanmış ve iskân alınmışsa verilir.

2. Mülkiyetin Niteliği

– Kat irtifakı: Gelecekteki dairenin mülkiyet hakkıdır.

– Kat mülkiyeti: Tamamlanmış dairenin nihai mülkiyet hakkıdır.

3. Hukuki Geçerlilik

– İkisi de tapu siciline kaydedilir ve hukuken geçerlidir. Ancak kat mülkiyeti, satış, miras ve ipotek işlemlerinde daha güçlü bir statü sunar.

Veriler Ne Diyor?

2024 TÜİK verilerine göre Türkiye’de satılan her 10 konuttan 6’sı kat irtifakı aşamasındayken el değiştiriyor. Ancak bu konutların %42’si 2 yıl içinde hâlâ kat mülkiyetine geçirilmemiş durumda. Bu da gayrimenkul piyasasında potansiyel riskleri beraberinde getiriyor. Uzmanlar, bu oran düşmediği takdirde gelecekte mülkiyet anlaşmazlıklarının artacağını öngörüyor.

Kat İrtifakı Sahibi Olanlar İçin Öneriler

1. Proje Durumunu Takip Edin

İnşaatın tamamlanma süreci ve iskân alımı konusunda aktif olun. Müteahhitin işlemleri yapmasını beklemek yerine sürece dahil olun.

2. Kat Mülkiyetine Geçişi Geciktirmeyin

Kat mülkiyetine geçmezseniz mülkünüzü satarken değer kaybedebilir, ipotek işlemlerinde sorun yaşayabilirsiniz.

3. Belgeleri Doğru Yorumlayın

Tapuda “kat irtifakı” yazıyorsa bu sizi tam malik yapmaz. Mülkiyetin nihai hale gelmesi için ikinci adımı unutmayın.

İnsan Hikâyeleriyle Öğrenmek

Ayşe Hanım, kat irtifakı tapusuyla aldığı evi çocuklarına miras bırakmak istediğinde karşılaştığı engelleri şöyle anlatıyor: “Tapum vardı ama iş mirasa gelince noter ‘Bu irtifak tapusu, kat mülkiyetine geçmesi gerek’ dedi. O an anladım ki, tapu dediğin sadece kâğıt değil; içinde tamamlanmış bir süreç olması gerekiyor.”

Sonuç: Tapudur Ama Nokta Değil, Virgüldür

Kat irtifakı, resmi bir tapudur. Size yasal mülkiyet hakkı tanır, yatırımınızı güvence altına alır. Ancak nihai mülkiyet değildir. Onu kat mülkiyetine dönüştürmek, tapunun gerçek gücünü ortaya çıkarır. Bu yüzden sürecin yarısında durmayın; tamamlayın.

Şimdi size soruyorum:

Elinizdeki belgenin gerçekten ne ifade ettiğini biliyor musunuz?

Kat irtifakınızı kat mülkiyetine çevirmek için adım attınız mı?

Bu sürecin sonunda mülkünüzün değerinin nasıl değişeceğini hiç düşündünüz mü?

Yorumlarda fikirlerinizi, deneyimlerinizi ve sorularınızı paylaşın; çünkü bu konuyu ne kadar çok konuşursak, o kadar çok insan bilinçlenir.